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?資本市場對房企信心幾乎降至歷史冰點 媒體:房地產凜冬將逝
時間:2022-01-02 14:57:16 來源:財經雜志

制造業每經歷過一次行業陣痛,新春天到來之時,產業所需的核心競爭力都不再相同,如今地產也一樣

碧桂園子公司博智林外墻噴涂機器人在作業

文|陳嘉瑤 張光裕

編輯|王博

2021年的動蕩波折讓整個房地產行業都始料未及。很少有人意識到,年初市場回暖只是曇花一現,宏觀調控的重壓,并未因為疫情對房企的打擊而有所猶豫。

年初開始實施的“三條紅線”、“兩集中”政策的本意是化解房地產行業為金融市場帶來的系統性風險,讓房子回到居住本質,保剛需、保民生。但銀行業為了管控風險并沒有頂格放貸,而是刻意與封頂線保持了一段安全距離,這導致流入房地產的開發貸、個人住房貸款紛紛變緩、減少。

疊加不斷出現的房企債務違約負面消息,資本市場對房企的信心幾乎降至歷史冰點。

一南方龍頭房企營銷人士用“遲鈍和后知后覺”來形容他對2021年市場環境的感知。年初公司對新調控政策的判斷還只是一次修修補補的“小型手術”。2021年上半年銷售非?;馃?,團隊已完成全年銷售額的絕大部分。但以6月為分水嶺,情況急轉直下。

中指研究院數據顯示,十一黃金周期間,其重點監測城市的成交面積同比下跌3成。所謂“金九銀十”在2021年不復存在。11月百強房企銷售額同比下降28.3%,比起10月的24.9%,下滑幅度進一步擴大。

在地產行業一片哀嚎,被現金流折磨得喘不過氣時,監管層終于陸續釋放利好政策。

2021年12月8日至10日舉行的中央經濟工作會議,雖然再次強調堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,但也指出,未來會加強預期引導,探索新的發展模式。堅持租購并舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,2021年下半年市場出現接近停滯的狀態,根本原因是下半年的過快降杠桿,多項金融政策同時收緊,政策效用疊加導致房企融資環境、購房者購房信貸環境均快速收緊。未來房地產在“良性循環”指引下,前期過緊的金融政策將結構性調整。

其實,早在2021年10月初,調研房企之后,銀行的個人住房貸款發放速度,和房企的發債融資情況就有了改善。

年底央行還為市場釋放了流動性,下調金融機構存款準備金率0.5個百分點,為市場增加了1.2萬億元資金供給。

但政策適當放松,并不意味著房企可以走回舉債高速擴張的老路。在中央穩地價、穩房價、穩預期的調控總基調下,近期監管層的動作,更像是為了恢復市場信心而打的補丁。

2021年12月2日,五道口供應鏈研究院發布一篇報告(下稱“五道口報告”)寫道,近期“政策底”隱現,但“行業底”還有距離。

這意味著,春天到來之前,房企下半場淘汰賽是一場持久戰。這時聰明的房企已經開始做組織升級、人員優化、業務轉型,筑建新的護城河。

過冬

2021年,讓地產人印象最深的就是監管的決心和資本的殘酷。 當冬天真的來臨時,他們發現比預想的還要冷。

前述龍頭房企營銷人士回憶,他所在的公司,過去兩年每個月都能完成集團下發的銷售任務,但在2021年下半年已兩次上了集團“警示板“。

因為銀行放貸進度太慢,公司又急于回款,財務部希望他們能盡量只賣給一次性付全款的客戶?!爱敃r各項目營銷中心每周的來訪量已經同比下滑60%,客戶購房信心被輿論影響,首付分3個月付清客戶都要糾結一番,還談什么一次性付款客戶?!辈磺袑嶋H的回款要求讓他無奈。

簡要盤點,2021年沖擊樓市銷售的關鍵政策主要有三條:

先是年初房地產貸款“兩集中”制度出臺,為各銀行發放的住房貸款設置了比例上限,即不得超過該銀行總貸款額的一定比例。 隨后,廣州、上海、杭州等多座一二線城市陸續發生放貸額度緊張、放款周期拉長等“貸款難”情況。

其次是二手房指導價 ,即二手房掛牌價要根據當地住建局發布的參考價格來定。自深圳在2月率先出臺該政策后,不少一二線城市陸續跟進。

該政策落地區域,二手房掛牌價大多有一定程度的滑落,結果是從供需兩個方向都抑制了二手房市場的熱度。買家觀望,賣家不甘心,開始惜售。

二手房與新房市場唇齒相依。部分想買新房改善居住品質的購房者,只有把手里的房子賣出去,才能湊出新房首付款,但二手房市場冷清了,他們買新房的事也得順延。

房企現金流不暢后,風險逐漸蔓延。

下半年,中國恒大、藍光發展、新華聯、奧園、佳兆業等企業相繼爆發債務危機。監管層只協調不兜底的態度,粉碎了行業“大而不倒”的幻象。

各種負面消息頻發,讓金融機構對房企的信心越來越少。行業主要融錢渠道發債、銷售、開發貸幾乎都處于阻塞不通的狀態。

前述五道口報告顯示,我國房地產貢獻約20%的GDP、約40%的財政收入、約20%的社融存量,構成約60%的家庭資產等。房地產的動蕩直接影響建筑業、制造業、采礦業、服務業、交運倉儲等行業就業情況。

房地產行業的安全會影響金融和經濟安全。為了加強預期引導,年底,中央經濟會議、央行降準都釋放了利好信號。

但這些糾偏舉措不足以快速恢復市場信心,去杠桿已經成為行業新常態。

瑞銀財富管理投資總監辦公室分析師夏天認為,2021年房地產行業融資收緊,疊加房地產稅等政策落地,可能讓業內覺得政策收緊力度比往年大。但實際上,過去3-5年里,房地產行業的政策從來沒有大幅放松過,尤其是融資政策。

新增人民幣貸款中房地產行業的占比(包括)房貸已經從2016年的峰值45%,回落到2021年上半年的23%,這一指標在過去幾年都是有序下行的。

房企覺得2021年政策收緊,是由于2020年供應端去杠桿的動作被疫情打斷,流動性處于極度寬松的狀態。2021年隨著經濟逐漸恢復正常,寬松政策自然會逐漸退出。

房地產行業的政策收緊是有延續性的,并且在未來的短到中期都會持續。雖然近期房地產公司信用風險較高的情況下,政府有短期的政策支持,但不會再讓流動性過度泛濫。

御寒

盡管日子不好過,但碧桂園、萬科都在公開場合發聲,認為“三道紅線”給出了三年的寬限期,屬于比較務實的指標,對于財務表現優良的企業是長期利好。

即“三條紅線”讓資本市場重新審視放款要求,不再以規模為主要投資條件,而是重點瞄準那些財務指標較好的企業。 這讓小而美的企業得到了更多機會,頭部地產公司的融資狀況進一步兩極分化。

Wind數據顯示,2021年10月1日-2021年12月11日,地產企業新發行債券共98筆,民營企業有8筆。民營房企中既有前三強萬科,也有區域型房企兆泰集團、濱江集團。

2021年12月1日,碧桂園一筆計劃在銀行間債券市場發行的50億元中期票據已獲受理,進入預評環節。此前,銀行間市場交易商協會對申報中期票據的準入標準是“中央及地方國有房地產企業以及A股上市房地產企業”。

融資環境回歸理性后,地產行業的淘汰賽正式進入到下半場。碧桂園、萬科、龍湖、保利等房企起碼在三年前,就意識到行業規模紅利已進尾聲,管理紅利時代已來。

但2021年,真切感受到同一梯隊的同伴陷入生存危機,讓他們更加緊迫地進行組織調整、人員優化、業務聚焦,而這些調整的最終目的就是打造新的競爭力。

12月3日,碧桂園月度管理會議上,總裁莫斌也表示,房住不炒是永遠的主旋律。 市場邏輯已經發生了巨大的變化,房地產行業正在向制造業回歸。國家對地產市場的整頓,會把不好的企業、不好的產品、不好的行為出清。

北京大學國家發展研究院BiMBA商學院院長陳春花認為,房地產一直被納入服務業,擅長處理規模和效率之間的關系,快速拿地、大量貸款,通過高周轉提高凈資產回報率。制造業現在沒有了高速增長的行業環境,更強調規模跟成本之間的關系。如今,房地產和制造業的行業環境正在趨同。

中國制造業中的優秀公司,無論是資金核算、品質控制,還是對消費者需求的快速反應能力,不同產品線、業務單元間協同作戰的能力,以及端到端的全鏈條價值釋放能力,都值得地產公司研究、學習。

整個2021年,地產頭部企業都在按以上思路做調整。

在資金核算方面,碧桂園要求每一個項目、樓盤都要達到以銷定產、以收定支。拿地投資額度根據回款目標完成度調節,賣房越多的區域,集團就越給資源去拿地。

某頭部房企投資拓展部的一位工作人員透露,現在拿地投資,優先考慮的是現金流和利潤率,絕不能盲目做回報不劃算的項目。 “兩集中”模式下,為了控制風險提高效率,確保資金被有效利用,他們正推進研判流程標準化,以提高投資效率。

在需求端的品質控制方面,為了增強精細化管理能力,打磨出更好的產品,頭部房企繼續對組織和人開刀。

過去,全國布局的大型房企,單個區域管理半徑過大,區域總手下幾百個項目,項目總要同時管理四五個城市,不利于做精產品和提供個性化服務。

2020年,碧桂園對集團和區域架構進行優化整合,將部分業務規模偏小的、地域鄰近的區域合并,將較大的區域再次裂變,并將地產業務的戰場繼續向五六線下沉。

在人員配比上,碧桂園取消了大多數區域投資副總裁職位。過去,這家公司在下沉的每個區域中基本都會設立一名投資副總裁崗,協助區域總共同拿地?,F在,碧桂園將這部分權責明確分給區域總。

責權變多的不僅是區域總。從項目總到技術工人,隨著對品質、服務、效率的重視,房企對人才的要求變得更加多元。他們認為,只有懂得全流程的操盤思路,才有能力在每個環節發現提升效能的方法。

2021年,碧桂園項目總培訓班增設了圍繞項目運營的關鍵環節和“投供銷回交”等核心經營管理知識,平均設置40門專業課程,從產品力、經營力和風控力方向展開。

一位資深獵頭透露,2021年市場雖不好,但龍湖、萬科、萬達、碧桂園,這幾家財務指標、管理較好的公司人才仍有HR在搶,只是“操盤過10萬平方米”以上大項目的經歷已經不再吸引人,懂項目全流程,通過創新思維,解決過項目品質、服務等問題的人才更符合市場的要求。

羅蘭貝格房地產行業首席研究員張翼飛認為,供給端土地供應整體放緩、價格提升,以及需求端消費者向“重質不重量”結構轉型都在倒逼房企謹慎拿地、打磨產品。

中國已經步入城鎮化深化發展階段,城鎮化率增速放緩,房地產市場規模增速也相應放緩,多省土地供應以“控新量、擴存量”為主要方針,新增土地供應規模整體呈波動下降趨勢,從土地供給端抑制了市場增速。

與此同時,土地市場價格走高,房企拿地成本持續提升,同時疊加部分熱點城市的市場調控和限價政策,限制了房企的盈利空間。

一旦房企的盈利難度提升,其拿地的容錯空間就會縮小,這時更會算細賬的企業,才能平穩地走過寒冬。

而在需求端,2019年中國城鎮居民人均住房建筑面積達39.8m2,與德國、法國、英國、日本等發達國家基本持平。

在此基礎上,市場發生結構性變化, 消費者購房心態不再“著急上車”,而是更關注住宅產品的實際功能,品質、體驗、環境配套、物業服務等均已成為消費者置業核心關注因素。

迎春

下一個春天,地產開發已不是房企的唯一標簽。早在五年前,頭部公司就把業務的觸角伸向蓋房子以外的世界。但2021年行業的外拓和此前不同,房企不再盲目擴張,而是跟緊國家城鎮化發展步伐和政策主導方向,扎根主業和朝陽行業。

如城市更新、物業、物流、農業、建筑機器人等。這些都是房企增強可持續發展能力、降本提效的新生力量。 物業服務行業的紅利已在2021年顯現。

碧桂園服務市值已超過母公司。多起物業行業收并購也表明,當市場下行,企業面臨經營危機時,物業資產比房子和土地更吸引投資者。

2021年,頭部房企對新賽道已從入局到修煉轉換。他們在地產抓品質、效率的同時,更加緊迫地激發新業務的活力,增強新老業務的的協同性。

2021年6月11日,萬科再次調整了跟投機制,除了地產業務,對擬拓展的非開發業務也引入了激勵措施。

即萬科非開發業務的核心經營團隊、骨干員工等都可以跟投新業務,包括但不限于物流倉儲、商業、長租公寓、冰雪、企業服務、食品業務等領域。

2021年下半年,碧桂園子公司博智林啟動機器人建房的試點工程,在“拆解一棟樓”的試驗中,測量、地面整平、螺桿洞封堵等環節,建筑機器人已經可以像流水線生產一樣作業。

據悉,碧桂園在研的46款建筑機器人,已有18 款啟動了商業化應用。 包括外墻噴涂機器人、樓層清潔機器人、內墻面打磨機器人等。

建筑機器人的規?;瘧?,不僅能夠提高施工項目的質量、效率,還能部分解決行業正在面臨的用工荒問題。

其實,2021年,面對生存與轉型的關鍵節點,房企做出的組織調整、管理優化遠不止這些。每個行業都會經歷階段性陣痛,重點是如何過冬,以及以怎樣的姿態迎接春天。這也許是凜冬將過時,房企大佬們最深的感悟。

住房需求永遠存在,房地產一定是有市場的。如果沒有市場,那就是企業沒有競爭力。楊國強在年底的內部會上談到,在當前市場格局下,只要應對得當、聚焦競爭力提升,就能穿越周期,實現高質量發展。(實習生桂瀾珊、張笑語對此文亦有貢獻)

(編輯:李鈺丹)
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